Excelentes noticias para los compradores y vendedores de viviendas heredadas, ya que a partir del viernes pasado, el gobierno ha decidido derogar el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, la cual desde hace años representaba una complicación enorme para el sector inmobiliario y, sobre todo, para todos aquellos involucrados en dichas operaciones de venta.

Qué establecía este artículo?
Básicamente se establecía que si alguien moría sin hijos y su propiedad la heredaban sus hermanos o herederos indirectos, la venta posterior de esa vivienda no sería realmente del comprador hasta que transcurriera un periodo de dos años en el que podría aparecer un heredero forzoso. A efectos prácticos, la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28.

Esta limitación lógicamente entorpecía muchas operaciones de venta, impactando negativamente tanto al vendedor como al comprador. Al vendedor lo afectaba, dado que este condicionante llevaba casi siempre a una disminución del valor de venta porque el comprador exigía que el precio fuese inferior a raíz de este artículo. Por su parte, para el comprador el riesgo al adquirir este tipo de propiedad era muy alto, ya que si aparecía un heredero forzoso en el plazo de dos años, entonces no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca. Es también que por este mismo motivo que los bancos se mostraban siempre muy reticentes a la hora de conceder hipotecas para estos casos, ante el temor a perder la garantía hipotecaria.

Por fortuna, el gobierno finalmente se ha dado cuenta de que las complicaciones de este artículo eran enormemente más grandes que las ventajas. Y a partir de septiembre, este artículo queda formalmente derogado, según se establece en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Efectos de la pandemia
Lamentablemente, la pandemia disparó el número de viviendas heredadas a máximos históricos. Según el INE, entre enero y junio se contabilizaron 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de prácticamente 570 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.

Por lo tanto, esta noticia sucede en un excelente momento, además de que todo parece indicar que tendrá carácter retroactivo. Es decir, el artículo 28 dejará de aplicarse sobre todas las propiedades que aún continúan dentro de los dos años de espera, ya sean que queden cuatro meses o un año y medio. A partir del 3 de septiembre pasado, ninguna propiedad estará sujeta a esta limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Qué impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado
Recordemos que vender una propiedad, sea heredada o no, implicará el pago de impuestos. Una propiedad heredada es considerada una ganancia patrimonial, por lo que tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Por lo tanto, en estos casos, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos en la adquisición del inmueble.

Además de IRPF, por la venta de una vivienda heredada también habrá que pagar el Impuesto de Plusvalía Municipal, el cual grava el incremento de valor que experimenta el inmueble desde que se adquiere hasta que se transmite.

Estás pensando vender o alquilar un piso heredado? Quieres saber más como este cambio puede impactarte como comprador/inversor? Nos encantaría ayudarte. Contáctanos por email a [email protected].